开元体育福州市城乡建设局等6部门关于《福州市商品房预售资金监管办法》的政策解读

　　开元体育福州市城乡建设局等6部门关于《福州市商品房预售资金监管办法》的政策解读3年多的试运行，对防范房地产资金风险取得较大的作用，但随着近年来住建部、省住建厅等部门出台的相关文件精神，并结合我市监管过程中遇到的实际问题，对原“办法”进行修订，于2024年3月28日正式出台《

　　《城市商品房预售管理办法》《最高人民法院住房和城乡建设部中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》《住房和城乡建设部人民银行银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》《福建省商品房预售资金监管办法》等有关法律法规、文件。

　　各县（市）、马尾区，长乐区的房地产开发项目商品房预售资金监管由项目所在地建设行政主管部门按照本《办法》执行。

　　《办法》所称商品房预售资金，是指房地产开发企业预售商品房时，购房人按照商品房买卖合同约定支付的全部房价款，包含预售定金、首付款、分期付款、一次性付款、商业银行按揭、住房公积金、安置型商品房的政府回购款、全装修款等开元体育(中国)官方网站IOS/安卓通用版/登录入口。

　　《办法》所称监管银行，是指通过公开招标方式，并结合《福州市金融服务发展激励评价办法》确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行。中标的商业银行通过市城乡建设局门户网站予以公示。违反本办法相关规定的商业银行开元体育(中国)官方网站IOS/安卓通用版/登录入口，不能继续作为监管银行。

　　市城乡建设局负责牵头中国人民银行福建省分行开元体育(中国)官方网站IOS/安卓通用版/登录入口、国家金融监督管理总局福建监管局、福州市住房保障和房产管理局、福州市地方金融监督管理局以及福州市不动产登记和交易中心，按照职能分工共同指导和监督商品房预售资金监管工作。

　　《办法》共五章二十条，分为：总则、账户设立与缴存、监管额度及资金使用、监管措施、附则。主要内容如下：

　　1、监管账户设立：房地产开发企业应选择福州市行政区域内的监管银行作为商品房预售资金监管银行，设立商品房预售资金监管账户（简称“监管账户”），账户名中应体现“预售资金监管专户”字样。同一本预售许可证内的商品房只能设立一个监管账户；购房款缴款凭证（刷卡POS单）中应体现结算账户（即监管账户名和账户号）。

　　2、预售款缴存：新建商品房项目预售资金应全部进入监管账户。房地产开发企业应当在《商品房买卖合同》明确监管账户信息，协助购房人直接将购房价款存入监管账户，购房人应依法依规购买已取得商品房预售许可证的商品房项目，并按照合同约定直接将购房价款存入监管账户。

　　房地产开发企业委托中介公司代理销售商品房的，应当在签订的中介代理合同中明确收取的所有售房款应当直接存入监管账户。

　　房地产开发项目转让后，转让人和受让人应当自变更登记手续办理完毕后，30日内向市城乡建设局报备。

　　1、关于商品房预售资金的监管额度，《办法》第七条作了明确规定：新建商品房项目的预售资金监管额度（以下简称“监管额度”）原则上不高于项目工程总造价的 1.1 倍，同时结合房地产开发企业的信用评价等级对预售资金监管额度实行差异化监管。监管额度内资金随着工程建设进度节点的完成及工程款的支付而递减。市城乡建设局根据工程造价定额标准以及设计图纸，对项目工程总造价进行复核并根据核查结果确定监管额度。

　　2、关于商品房预售资金监管额度内的资金使用，《办法》第八条作了明确规定：监管额度内的资金必须用于本项目工程建设，包括本项目建设必须的建筑材料、设备、施工进度款以及保证工程按时交付所必须的相关支出。工程款中的人工费（工资费）可依据《福建省工程建设领域农民工工资专用账户管理暂行办法》相关规定，单独拨付到农民工工资专用账户。

　　监管额度内的资金，在该商品房项目完成不动产产权首次登记前，监管银行不得擅自扣划；设立子公司的房地产开发企业，集团公司不得抽调。

　　3、关于商品房监管额度内资金使用的申请流程,《办法》第九条作了详细规定：⑴房地产开发企业负责编制监管额度内资金的使用计划，按照与本工程有关的合同约定的进度节点向市城乡建设局提出用款申请。房地产开发企业的用款申请中应明确资金用途，且经过房地产开发企业、施工单位、监理单位等有关参建单位签字盖章确认；同时应配合监管银行提供提款必备的材料。

　　4、关于监管额度内的商品房预售资金拨付进度，《办法》第十条规定：监管额度内的资金首次拨付节点不得早于地下结构完成，最后拨付节点为不动产产权首次登记，累计使用总额不得超过以下监管节点：⑴主体结构封顶前，累计申请使用不超过监管额度的60％；⑵项目规划核验前，累计申请使用不超过监管额度的85％；⑶项目工程竣工验收备案前，累计申请使用不超过监管额度的95%；⑷工验收备案后监管额度内资金余额不得低于监管资金总额的5%，待项目完成不动产产权首次登记后，经房地产开发企业申请，市城乡建设局核实后函告监管银行终止该项目的商品房预售资金监管。

　　5、关于对存在停工烂尾风险项目的管控，《办法》第十一条规定：对于存在停工烂尾风险的项目，市城乡建设局应对监管账户内的资金实施全额封闭管理，保障账户资金安全，优先用于本项目工程建设，监管银行应当积极予以配合。

　　（四）监管措施：包括房地产开发、施工单位、房地产销售、监管银行、银行违规行为及处置、保函使用

　　1、《办法》第十二条至第十六条分别对违反商品房预售资金监管规定的各责任单位、违规行为及处置办法做了详细的规定。

　　新《办法》主要调整九点内容，分别为调整预售资金定义范围、预售资金监管额度、监管资金拨付节点、风险项目监管措施、联合监管部门、监管银行的选择、监管措施、保函使用、实施范围

　　监督额度内的资金4个拨付节点除第1个节点“主体结构封顶”进度未调整外其余3个拨付节点进度均作了调整：由“项目竣工验收前”调整为“项目规划核验前”、“项目交付使用前”调整为“项目工程竣工验收备案前”、“项目竣工验收备案后由监管银行终止商品房预售资金监管”调整为“竣工验收备案后监管额度内资金余额不得低于监管资金总额的5%，待项目完成不动产产权首次登记后才能终止商品房预售资金监管”。

　　（六）预售资金监管银行由“房地产开发企业选择项目所在地（市级区域内）的商业银行”调整为“需通过公开招标确定能够承接商品房预售资金监管业务福州市行政区域内的商业银行”。

　　（七）监管措施：对房地产开发、施工单位、房地产销售、监管银行、银行违规行为及处置办法作了更细化的分解与规定。

　　《办法》自颁布之日起在福州市行政区域内实施，有效期五年，实施之日起取得商品房预售许可证的项目，全部纳入商品房预售资金监管范围。原《福州市商品房预售资金监管办法（试行）》（榕建房[2020]42号）同时作废。

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